买大户型好还是买小户型?两者有什么优缺点

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2019-03-31
摘要:
有不少第一次买房的购房者因为手头积蓄不多就想考虑购买小户型,因为小户型的首付少、月供低,现在的工薪最适合。然而很快又将面临结婚要孩子、老人帮带同住等问题,又觉得选个一步到位的大户型好,那么到底应该如何决择呢?下面小编就把大户型和小户型各自的优缺点列举了出来。

有不少第一次买房的购房者因为手头积蓄不多就想考虑购买小户型,因为小户型的首付少、月供低,现在的工薪最适合。然而很快又将面临结婚要孩子、老人帮带同住等问题,又觉得选个一步到位的大户型好,那么到底应该如何决择呢?下面小编就把大户型和小户型各自的优缺点列举了出来,希望大家看过之后能有自己的想法。


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1、小户型的优势

a、价格低

价格低是小户型与大户型相比最明显的优势了,房价低也意味着所需要的首付和月供都会低一些。对于经济实力一般的购房者来说,小户型绝对是比较好的选择。其不仅可以保证你买到房子,同时也能够减轻你的压力。


b、功能全,过渡性较强

小户型的房子虽然面积小,但是其功能还是比较齐全的。这对于许多没有太多钱却想买大户型房子的朋友来说,小户型房子无疑是一个极好的选择。既可以很好的度过目前的窘境生活,又可以在等自身经济力提高后,很方便的更换大户型房子。


c、装修和居住费用都比较低

由于小户型的整体面积比较小,在同等的情况下,装修小户型比装修大户型的房子要省下很多钱。入住后,物业费、供暖费等费用的收取,也都是按照房屋的建筑面积来计算的,因此,费用也就比较低。


2、小户型的劣势

a、采光通风不好

很多的小户型,常常存在暗卫、暗厨的情况,并不能做到明厨明卫。因此,在采光、通风方面,会存在不足。


b、功能分区不合理

有的小户型,设计不合理的关键在于把日常生活中一些不可或缺的功能区的设计和配备忽视了,例如:洗衣机、冰柜的放置空间等。此外,很多小户型没有阳台或阳台很小,洗完衣服没地方晒。


c、居住品质一般

如果一个楼盘存在太多的小户型,那么,这里的居住人口就会很密集,因此分配到每个人身上的公共资源就会很少,居住的品质也会随之下降。比如,住户多的话,电梯的使用量就会被加大,同时磨损也就会增多。


3、大户型的优势

a、功能齐全又相对独立

大户型的房屋功能空间齐全且相对独立,既能一家人共享天伦之乐,又能同时兼顾个人隐私。有孩子的三口之家,自然方便老人或保姆就近照料,亲朋好友来了房间足够。大户型有多个洗手间、书房、衣帽间或主卧套房等,在享受家庭温暖的同时,亦能保证自己的生活空间。


b、一步到位,省心安逸

购买大户型,可以实现买房一步到位,省却换房的诸多烦扰。不得不承认,小户型是不大适合长期居住的,通常会作为过渡型住宅。而换一所房子,不仅需要找到合适的房、适应新的生活方式,还需重新装修、布置,耗时费力。而目前,国家的房地产调控政策又风云变幻,购买二套房和卖卖二手房都可能出现很多限制性条款,后期能否换房都要进行一番考量。


c、环境舒适尊享豪宅待遇

大户型的房屋在小区的规划设计上,通常都被置于小区的中心位置。因此大户型一般可享受更安静适意的小区环境。


4、大户型的劣势

a、总房款较高

有些刚需族很可能承受不了,但如果能够承受还是买大户型的较,利于以后的居住。


b、出售成本高

大户型的房屋出售时成本会比较高,税费、手续费都要高,而且受众面潜在购买人群要小。


综上所述,大户型和小户型的房屋各有各的优缺点,购房者在购买时应该根据自己的需要以及经济能力来选择户型的大小,并且要慎重考虑好自己近期和未来的生活后再做选择,毕竟买房对于大多数家庭来说是一件很重要的事情,选择适合自己的房子关系到日后的居住舒适度。

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买房可以刷信用卡吗?

  近期房价上涨厉害,一些家庭为了抢购房子,在资金紧张的情况下,甚至刷多张信用卡来付首付,而且居然还成功了。然而,刷信用卡付首付这种方法可行吗,可能存在哪些问题呢?或许你应该注意以下几点:

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  1、不少城市和银行不允许刷信用卡买房

  你想刷信用卡买房,首先需要面对的是所在城市和银行允不允许这么做。目前,苏州等房产比较热门的城市的调控措施已经下达,不允许刷信用卡付首付。

  其实不允许信用卡透支买房不止是政府房地产调控的需要,也是银行的一种风险控制措施。

  比如购房本身就需要贷款,如果还用信用卡刷首付,就相当于再加了一层杠杆,银行出于风险的考虑,可能不允许这么做。

  2、大额刷信用卡买房易被银行认为是风险交易,影响后续提额

  大额刷卡买房,一般房地产商会用封顶POS机。

  封顶POS机的手续费率较低,这样可为商家大额交易节省不少手续费。不过使用封顶POS机大额消费“刷卡”,也易被银行判定为风险交易行为,以后再申请信用卡提额就不易成功。

  而且2016年9月6日后,刷卡费率将实行借贷分离政策。新版刷卡手续费对房产、汽车、批发行业不再实行贷记卡手续费封顶计费,也就是说以后刷信用卡消费的手续费再也没有封顶收费了。类似新政的出台,或成为信用卡买房的又一个拦路虎。

  3、允不允许分期付款

  对于刷信用卡买房,假如能分期,如分6期、12期、18期甚至24期还款,那对购房者的资金周转,还是有很大的帮助的。而事实是,大部分刷信用卡买房并不能分期付款。

  因此,想利用分期来缓解资金压力的购房者,在使用前一定要清楚发卡行能否提供刷卡购房分期还款,最好是电话核实了解清楚,以便获得最新的刷卡政策信息。

  4、分期付款是否划得来

  即使银行允许分期付款,那么也要看一下费用方面是否划得来。如农业银行的信用卡,12个月分期的手续费总共是6.36%,相当于在贷款基准利率基础上,上浮了两成。

  况且信用卡刷卡分期,5万元以上的审批就相当困难了,因此能帮上多少忙,以及费用方面是否划算,就要自己判断了。

  5、申请公积金还刷卡买房款难度大

  用信用卡刷卡买房付首付,这笔钱虽然也是购房者的一种变相“贷款”和负债,但是如果想用公积金来还偿还这笔钱的话,可能会有比较大的困难,因为这笔用POS机刷掉的金额,不容易向公积金管理中心证明实际用途是用来买房的。

  因此在申请使用公积金还款的时候,容易遭到拒绝。

  用信用卡刷首付买房的“风险”还是挺多的,划不划算,还是需要慎重考虑。若信用卡刷卡买房,能让你有一个月的免息期,而且对你的资金周转也有帮助的话,那还是不错的。但若是资金困难,又不惜以高利息购房,这并不值得提倡。


买二手房至少要准备10项费用!

  买房税费你知多少?买二手房涉及的初始费用比新房要多,这个大多数业主都清楚,比如二手房的首付比例比新房要高,要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。

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  考虑到上面的支出,已经算不错了,不过还有更多的支出,打算买二手房的你不得不知。

  第一笔支出:定金

  选好了房子,首笔款项就是定金了,这笔钱的上限是总房款的20%,比如一套200万的房子,定金的上限是40万,但实际交易过程中,这笔钱一般会低于10万元。

  “定金”是具有惩罚作用的,所以在交定金前要确定两件事,其一是确定自己能正常获得贷款(至于自己能否获得贷款,可以查看我之前发的文章),其二是确定房屋的产权人,是否存在产权纠纷,业主有没有债务纠纷,这些有可能波及房屋产权的。

  如果顺利,定金会成为房款的一部分,如果不顺利,就要按照合同来确定定金的归属。

  第二笔、首付款

  二手房的首付款与新房有较大区别,新房能做到标准的首付水平,比如北京的首付水平是35%,但二手房总价受房龄等因素影响,评估价会缩水,实际贷款额度会缩水,首付比例就必须相应提高。

  需要根据具体的房子来确定首付,首付最低的一般是次新房,最高的可能是市区靠近学校的超老的房子,有可能需要全款支付。

  买二手房涉及的初始费用比新房要多,这个大多数业主都清楚,比如二手房的首付比例比新房要高,要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。

  考虑到上面的支出,已经算不错了,不过还有更多的支出,打算买二手房的你不得不知。

  第三笔、契税

  契税是必须要交的,北上广深执行独立的标准,首套房90平米以下是1%,90平米以上是1.5%,二套房统一是3%。税基是网签价或核定价(核定价也称指导价,谁高谁就是税基)。

  第四笔、个税

  当房子不是“满五唯一”时,就涉及到个税了,个税的征收标准,各地有所不同,以上海为例,当房子是普通住宅时,个税计算方式有两种:差额的20%或网签价的1%。当房子时非普通住房时,个税计算方式是差额的20%或网签价的2%。

  至于两种计算方式,哪个更划算,需要根据当地楼市行情来计算,一般房价比较的城市,根据网签价计算相对划算。

  第五笔、增值税

  当房子是满两年的住宅时,该项税收免征,当房子未满两年时,需要征收5.65%的增值税,按简单计税公式计算:网签价/(1+5%)×5.65%。

  在个别热门城市,还对满两年的非普通住宅征收增值税,计算方式同上。

  第六笔、中介费

  中介费并无定数,由市场决定,通常业主还可以砍砍价。以北京某大型中介为例,其标准中介费是2%,特殊的会上浮10%,再加上0.5%的担保费用。总的费用是2.5%-2.7%之间。

  这笔费用分担比例,也需要根据当地的行情来确定,行情好的城市一般购房者承当的更多,北京这边很多中介给业主报的是“到手价”,这种情况下,中介费往往由购房者全额承当。

  第七笔、首笔月供

  买二手房就是买现房,贷款下来很快,首次还款会很快到来,这笔钱你要准备好。

  第八笔、物业费

  物业交割完毕后,你一般需要补齐一年的物业费。

  第九笔、装修费

  装修费可多可少,需要你自己决定,不过正常情况下,刚需装一套房子也得10-30万左右。

  第十笔、一些小额费用

  从实际操作来看,这些费用的名称不确定,但大致如下:

  权属登记费、交易手续费、印花税、贷款抵押登记费、合同公证费、评估费(办贷款需要)。这些费用加在一块,应该不到万元。


一不小心买了违建的房子怎么办?

  违章建筑的房屋是不可以买卖的,所签订的房屋买卖合同也是无效。根据我国《合同法》第52条第(五)项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。据此,在经城市规划行政主管部门处理并经房产管理部门确认产权之前,若所订立的房屋买卖合同是无效的,当然也不能取得房屋的所有权。

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  别担心,损失还是可以得到赔偿的

  根据我国《合同法》第58条的规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  购买者若不知道所购买的房屋是违章建筑,购买者为法律中的善意第三人,自然也不存在过错,不应承担责任;则出卖人应当返还购买者已经缴纳的购房款,并赔偿自缴款次日至付清之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。

  举个例子:2000年5月18日,谭某将一违章建造的房屋以2.5万元的价格卖给王某:但并未告知王某该房系违章建筑。合同签订后,王某付清房款并要求谭某交房,谭某于是将房腾出,但并未与王某办理房屋过户手续。后王某屡次向谭某要求办理该房的过户手续,谭某均以各种借口推托。2005年1月14日,王某因屡次要求谭某办理房屋合法手续未果,向法院提起诉讼,要求解除与谭某之间的房屋买卖合同。法律规定以违章建筑为标的的买卖,应认定无效。所以谭某与王某之间的房屋买卖合同属无效合同,王某买房前并不知道所买房屋为违章建筑,因此法院裁定谭某向王某返还房款及利息,王某的损失得到了补偿。

  反之购买者若对房屋的违法性可能是知晓的,具有过错,则其应该承担因此造成的损失。

  也举个例子:2000年1月2日,吴某以6600元的价格将其修建的两间平房卖与谭某,并在售房合同中讲明该房修建时未取得建筑许可证,系违章建筑,如遇全市统一规划或征用,应无条件搬迁,并不得转卖。谭某在明知房子是违章建筑的情况下,因为价格明显偏低,仍然购买。几年后,该房屋遇拆迁,该房屋被有关部门拆除后,由于是违章建筑,不得实行产权或支付作价款的补偿办法。谭某遂诉至人民法院,要求吴某返还购房款。因为双方买卖的标的物是违章建筑,吴某无权处分,谭某亦无权处分,谭某与吴某之间的房屋买卖无效。吴某应返还购房款,谭某在明知是违建的情况下,取得并使用了违章建筑,也应承担相应的民事责任。

  朋友们,购房是人生,大家一定要谨慎,千万不要竹篮打水一场空啊。以下是购房的温馨Tips:

  1、违章建筑不能买卖,买方不能贪图小便宜而购买违章建筑,最后可能合同无效导致购房目的落空的风险。

  2、对于未取得房产证的房屋买卖,买方需要特别注意审查房屋建造的合法性,即卖方是否有规划许可证,施工许可证等政府审批文件,否则可能存在合同无效的风险。

  3、包含违章建筑的房屋买卖,买受人可以受欺诈和显失公平起诉至法院申请撤销合同,该权利自买受人知道或者应当知道受欺诈或者房屋属于违章建筑之日起计算。


如何还房贷压力小? 等额本金总利息少

  经历了看房的奔波、选房的纠结和砍价的痛苦之后,你终于走到了向银行申请贷款这一步。你以为只要有体面的工作和稳定的收入,搞清楚公积金贷款和商业贷款的区别,申请房贷这种琐事交给房产中介办理就OK了。如果你这样想,那你很可能就要为这小小的偷懒多掏几十万利息了。不说现在利率市场化环境下各家银行的房贷利率不尽相同,单说你随意选择的还款方式,在未来的20到30年中,就会对你的家庭经济情况产生比较大的影响。

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  当前,无论是公积金贷款还是商业银行贷款,还款方式只有两种:等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同,贷款期限越长,利息差别越大。

  先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月,同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。以贷款120万元,期限30年为例。假设是北京市的公积金贷款,按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算,每个月本金还款额为120万÷360个月=3333元。第一个月的利率算法为:120万×3.25%÷12=3250元,因此第一个月还款额为3333+3250=6583元。第二个月的利率算法为:(120万-3333)×3.25%÷12=3241元,第二个月还款额为3333+3241=6574元。以此类推,此后每个月的还款额逐渐减少。

  再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂,最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万,期限30年,年利率3.25%计算,每月的还款额固定为5222.48元。

  在等额本金情况下,如果贷款利率始终不变,贷款人30年需要支付的总利息为586625元。而在等额本息情况下,贷款人30年需要支付的总利息为680091.3元,足足比等额本金多付了93466元。真是不算不知道,一算吓一跳。这还是公积金贷款,如果是利率更高的商业贷款,30年的利息可以差出几十万。正因如此,如果贷款人不特意提出,银行一般默认的是等额本息还款法,理由显而易见——可以多收利息。

  等额本息还款压力小

  既然如此,银行为什么还要提供两种还款方式供贷款人选择呢?这是因为等额本息还款法虽然总利息多,但是优点在于每个月还款额度较为固定,额度不多不少,便于记忆,也便于缓解贷款者的贷款压力。

  等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少,但劣势在于前期还款压力较大。如果将上述例子中的公积金贷款换成商业贷款,年利率变为当前的4.9%,仍以贷款120万,期限30年计算。若是等额本金还款,首月要还8233.33元,并且在未来一年半的时间内,每月的还款额度都在8000元以上。对于好不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说,还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法,虽然总利息多,但每月固定还款6368.72元,还款压力相对较小。

  由此可见,如果贷款人工作和收入稳定,还款能力较强,选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱,等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说,最好的状态就是先采用等额本息的还款方式,过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款,还能省下一部分利息。但是,至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式,都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。

  提前还贷一定合算吗?

  在等额本息方式中,前期还的房贷,主要是利息部分。而等额本金方式,前期还的房贷,主要是本金部分。在现实中,很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候,随着房产的再出售,很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了,会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏,因为他的还款结构中,先还的是利息,余下还有大量的本金没还。等额本金方式下,本金已经还掉了大部分,相应要还的贷款已经少了很多。所以,如果条件允许的话,等额本金是一个值得考虑的选择,虽然它可能造成一开始还贷压力较高。

  微信公众号“越女读财”发现,如果贷款140万,期限30年,那么在还款23年后,无论是等额本息还是等额本金,房贷总支出已达到相同的额度。这时候,对于使用等额本息的人来说,提前还清就毫无意义了,因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行,剩下要还的几乎都是本金,早还晚还区别已经不大了,还不如拿去理财。

  什么人适合提前还贷?

  伟嘉安捷指出,一般来说,以下两类人群比较适合提前还款,一是处于还款初期的借款人,因为利息支出通常集中在还款初期,借款人这时候提前还贷可节省利息。二是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款,却不能满足其他方面资金需求时,选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款,然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款,将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。

  融360指出,提前还贷主要有五个步骤。第一步,先查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步,向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步,按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步,借款人携相关证件到借款银行,办理提前还款相关手续。第五步,提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。

  融360房贷分析师张琪指出,大多数银行办理提前还款已经不需要交违约金了,但部分银行会根据已还款时间确定违约金比例,如某国有大行要求房贷期限不足一年的罚息三个月,满一年不足两年的罚息两个月,满两年不足三年的罚息一个月。银行是否罚息主要还是以签订的合同为准。想要提前还款的购房者一定要仔细阅读房屋买卖合同及贷款相关合同有关违约金的规定,有必要的话最好能到银行的网点人工咨询。


楼层选择时要注意些什么

看房选房是买房过程中的第一步,有些购房者在选房时比较关心房屋的地段和价格,有些购房者却比较关心房子周边的配套和小区环境,小编认为,房屋的每一个细节都是需要购房者注意的,房屋所处楼层的选择对于购房者来说同样很重要,那么楼层选择时要注意些什么?接下来让小编给大家分析分析。

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1、家庭成员的需求


有些购房者对于房屋楼层是没有太多要求的,但是也需要考虑一下家庭其他成员的需求,如果家里有老人小孩的话,那么就不适合居住太高的楼层,在选择楼层的时候需要考虑安全性和出行的便利性,以防电梯出现故障时,老人小孩出门要爬楼梯的可能性发生。如果是年轻人自己住,那么可以选择高一些的楼层。


2、注意硬性配置


购房者在选择楼层时需要注意一下该房屋的硬性配置,具体而言就是指的电梯配置,现在的多层住宅都是带有电梯的,但是也存在一些不带电梯的低层住宅,对于上了年纪的老人而言,就算是三四楼也不是特别方便,因为爬楼是一件费力气的事儿。因此家里有老人小孩的,建议可多考虑下有电梯的楼层或是底层。


3、注意采光情况


为什么人们在购房时,会那么看重房子所处的楼层?仅仅只是为了个吉利数字?其实,更重要的是因为楼层的高低决定着购房者的视野范围,如果楼层过低,不仅可能会影响到房屋的采光通风,还会让人感觉到视野上的压抑。


既然提到了视野了,那么也不妨来说说采光了。相信没有哪个住户不喜欢采光好的房屋,一般来说,采光好不好,重要一点就是看楼间距,且要结合购房房源南面一栋住宅高度来看。俗话说的好“千金难买朝南屋”,可见采光的重要性。


4、噪音因素


在楼层选择时,噪音是必须考虑因素之一,要知道,如果噪音太严重,通常都会休息不好的。在正常情况下,噪音都是向上传播的,一般在高层住宅中,30米至70米中间(即8至12层)的噪音比较集中。


当然了,了解噪音的传播方式之后,你还需了解噪音的来源。比如,假设噪音的主要来源仅仅是街道,考虑到周边环境(小区内部的绿化带等)的因素,其实底层受到的影响是相对较小的,中间层反而会受影响较大,且由于声波会在空气中逐渐衰减,层高较高的住宅噪音较小。


5、注意消防安全


对于购买高层住宅的购房者来说,在选择楼层的时候一定要注意消防安全的问题,高楼层的住宅在发生火灾时不易逃生。有些城市的消防云梯只有51米,大概能到达17层楼的高度,购房者应该依据所在城市消防云梯的高度来选择楼层。


6、物业公司的服务质量


小区物业的好坏对于购房者选择楼层也是非常重要的,特别是对于一些极端楼层的住户来说,低楼层的住户家中容易被盗,需要有好的物业公司来管理。而高楼层的住户对电梯的依赖度比较高,好的物业能定期维修电梯,保障电梯安全运行,一旦业主被困在电梯里,也能及时营救。


以上就是小编给大家介绍的,关于楼层选择时要注意些什么的相关内容,如果购房者选择购买楼层比较高的房屋,那么一定要对消防安全以及电梯质量有足够的了解,并且还有选择有保障的。如果是购买楼层比较低的房屋,那么就要注意采光以及噪音等问题了。


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