中铁系竞得大兴集体建设用地试点地块

作者:北京青年报
来源:北京青年报
2019-03-29
摘要:
  北京市规划和自然资源委员会12日挂出公告称,3月8日,北京市大兴区西红门镇集体经营性建设用地入市试点2号地C地块(2-006-1)竞价结束,竞得人为中铁第五勘察设计院集团有限公司

  北京市规划和自然资源委员会12日挂出公告称,3月8日,北京市大兴区西红门镇集体经营性建设用地入市试点2号地C地块(2-006-1)竞价结束,竞得人为中铁第五勘察设计院集团有限公司、中国铁建投资集团有限公司、中铁十一局集团有限公司、中铁磁浮交通投资建设有限公司、中铁建设集团房地产有限公司组成的竞买联合体。

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  根据出让信息显示,该地块于大兴区西红门镇,具体四至范围是:东至欣昌街,西至广阳大街,南至西红门镇2号地D地块,北至宏业东路。该宗地以临“三通一平”形式供地,竣工验收前达到“六通一平”的条件,土地年限为40年。

  地块总建设用地面积40285.323平方米,总建筑规模80571平方米,容积率2.0。挂牌出让起始价为人民币127302.18万元。

  地块挂牌中明确要求,产业与配套人才公寓建筑面积比例为51:49,且人才公寓不得对外销售,商办类房屋严禁“商改住”。绿色建筑二星级及以上标准建设的建筑面积比例须达到40%以上,项目建设期不得超过三年。

  2015年2月,北京市大兴区等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。作为北京市唯一的农村集体经营性建设用地改革试点区,大兴区已出台40多个政策文件,实现了农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股与国有土地“同等入市、同权同价”。

  2018年,大兴共推出6宗集体建设用地。其中,2018年12月27日,大兴一次性推出三宗瀛海镇集体建设用地,合计共约20万平方米,全部用于共有产权房及配建设施,这在北京乃至全国都尚属首次。三宗地块限定共有产权房销售均价2.9万元/平方米(含全装修费用),预计可供应4000余套房源。


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楼市告别43个月牛市 多项指标由正转负

  国家统计局今日发布的最新数据显示,房地产指标出现了明显的变化,土地购置面积、土地成交价款、商品房销售面积等多指标累计增速指标由正转负,新开工面积、商品房销售额、房企到位资金等多指标累计增速回落,其中,土地购置面积更是大幅跳水,同比降超3成;商品房销售面积累计增速更是43个月来首次由正转负!

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  值得注意的是,在众指标纷纷掉头向下的同时,开发投资指标却“一枝独秀”,1-2月累计增速更是创5年来新高!

  这背后的原因是什么?这些指标的变化传递出怎样的市场信号呢?

  接受券商中国记者采访的业内人士认为,销售面积的同比下滑意味着全国市场由去年的正增长转为负增长,这是市场降温的重大信号。楼市告别史上上涨周期最长的一轮“牛市”进入调整阶段,平稳将成为后续市场的主要趋势,预计在市场下调明显的区域有可能会有宽松的楼市调控政策出台。

  房地产多指标掉头向下

  先来看一下1至2月份的指标数据:

  1、房屋新开工面积18814万平方米,同比增长6.0%,增速回落11.2个百分点;

  2、房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%;

  3、土地成交价款690亿元,同比下降13.1%,2018年全年为增长18.0%;

  4、商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%;

  5、商品房销售额12803亿元,同比增长2.8%,增速回落9.4个百分点;

  6、房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。

  上述6个掉头向下的指标中,有3个增速由正转负。其中,土地购置面积指标更是大幅跳水,同比下降超3成;商品房销售面积累计增速更是43个月来首次由正转负!

  对此,某十强房企高管对券商中国记者表示,多指标掉头向下是正常的,也符合预期。销售下降一方面是因为去年三四线城市透支严重,因而返乡潮如预期一样没有大面积出现。另一方面,房价已至高位,购买力提升需要时间。虽然调控对市场预期有压制,但今年以来的政策放松正在逐步改变市场预期。“这也符合我们去年底的预判:政策会放松但不会放开,市场会回温但不会回暖。”他说,3月以来的市场已经比去年底和今年初明显好转。而1至2月销售减弱与市场信心不足,影响了房企拿地,同时地价仍在高位,政府地价预期未降,房企拿地趋于谨慎。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,今年1至2月份土地购置面积同比跌幅为34.1%,说明购地方面相对偏保守。一方面,房企目前的聚焦点在于去库存,所以拿地方面会趋于保守;另一方面,很多企业近期会转向股权收购和项目收购,对于土地购置方面的节奏会放缓。

  开发投资累计增速创5年新高

  值得注意的是,在众指标纷纷掉头向下时,开发投资指标却“一枝独秀”!

  1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。

  券商中国记者梳理此前数据发现,该累计投资增速是2015年以来最高的!

  对于开发投资指标累计增速创新高的原因,张大伟认为,主要依赖中西部的房地产市场投资上涨。

  上述某十强房企高管则告诉券商中国记者,投资增长主要是新开工、补库存,全国待售面积持续下降,按去化周期计算,不到半年时间,很多二线城市只有三四个月。以前拿的土地陆续进入开工,推动了投资。而投资增长高于新开工增长,主要还是去年的部分土地款陆续到期。

  不过,在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来,购地面积和购地总金额均出现跳水,购地面积指标跳水最厉害,新开工面积增幅也是同比回落,而且回落的比较明显,所以看新开工和购地指标,无法支撑投资增速的扩大。“现在只有一个施工面积指标,增速比去年提高了1.6%个百分点,因为只要有施工存在,开发商就需要加大投资,所以我估计主要是施工面积增速扩大支持投资增速的扩大,但即便是施工面积指标的扩大,与新开工和购地指标的大幅下跌对冲之后,还是无法解释投资增速快这么多的原因。”他对券商中国记者说。

  数据显示,1至2月份,房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米,同比增长6.8%,增速比2018年全年提高1.6个百分点。

  楼市告别“牛市”或进入平稳期

  1-2月份,房地产多指标掉头向下,特别是商品房销售面积累计增速43个月来首次由正转负,传递出怎样的市场信号呢?

  杨红旭对券商中国记者表示, 销售面积的同比下滑,意味着全国市场由去年的正增长转为负增长,累计增幅由正区间转为负区间,这是一个重大的变化,就是市场降温!

  中原地产首席分析师张大伟指出,全国商品房销售额累计增速从2014年1月到2015年4月持续16个月下调,2015年5月开始,销售额累计增速同比增长3.1%、商品房销售面积累计增速仍同比下降0.2%,此后直到2018年12月,本轮上涨周期持续长达44个月。其中,商品房销售面积累计增速保持了43个月的正增长。而现在楼市告别史上上涨周期最长的一轮“牛市”进入调整期,从2018年最后几个月的销售数据看,市场上涨已经乏力,楼市拐点已经出现。

  不过,张大伟认为,未来楼市开始进入后“牛市”阶段,平稳将成为后续市场的主要趋势,在市场下调明显的区域有可能会有宽松的楼市调控政策出台。


前两月百强房企销售门槛不升反降 近三成企业无新增土储

  随着上市房企2月份销售业绩的披露,今年2月份新一轮的房企榜单排行正式出炉。

  亿翰智库数据显示,1~2月份TOP30房企门槛值提升相对较快,已达117亿元;TOP50房企门槛值紧跟其后,上升至71亿元;百强房企门槛值有所下滑,降至25亿元。从增速来看,2019年1~2月,门槛值同比增速下滑明显。

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  《每日经济新闻》记者注意到,在百强销售增速放缓,且市场尚未明显回暖之下,多数房企投资拿地仍然趋于谨慎,近三成企业无新增土储入账。

  百强房企规模下滑两成

  自2018年下半年以来,政策调控的效果开始显现,市场预期下滑,行业增速放缓,但房企规模仍实现大幅增长。2018年,百强房企全年的销售金额进一步同比增长35%,TOP100各梯队房企销售金额门槛进一步提升,TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅都在44%左右。值得注意的是,2018年TOP10门槛超2000亿元,TOP30门槛已达千亿元。

  但2019年开年以来,却未能延续去年销售逆市上扬的态势。TOP100房企2月单月的整体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%,其中TOP51~TOP100房企降幅最大,环比下滑32.6%。按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。

  亿翰智库数据显示,2019年1~2月,房企销售门槛值呈现出第一、四梯队不升反降,第二、三梯队逆势上行趋势。其中TOP10房企门槛值下降至230亿元,下降幅度为11%;从增速来看,1~2月,门槛值同比增速下滑明显。

  亿翰智库首席研究员张化东向《每日经济新闻》记者表示,百强企业的销售规模增速普遍是有所下降的,这反映了当前市场实际上是延续了去年下半年稳中有降的态势,但百强房企仍优于行业整体水平,头部企业的表现又优于百强房企。

  尽管入榜房企2月业绩环比下降,但从1~2月累计销售情况来看仍然强于整个行业,百强销售规模与去年同期基本持平。据克而瑞统计,在入榜的60余家上市房企中,累计业绩同比上升的房企数量超6成;从单月来看,上市房企业绩同比上升的房企数量也超过6成。

  克而瑞发布的《2019年1~2月中国房地产企业销售全口径榜TOP100》显示,碧桂园以1050亿元的销售金额稳坐第一房企的位置,万科、恒大紧随其后,铁三角的排位没有变化。记者注意到,此次入围TOP10的房企与2018年全年销售业绩TOP10的房企是一致的,但排名出现微妙变化。

  其中保利以565.3亿元的销售金额位列第4位,中海地产以440.1亿元排在第5,2017及2018年全年连续两年霸占榜单第四名的融创则跌至第6位。去年冲进前10强并排在第8位的新城控股则下降两个名次位列第10 ,华润及龙湖各上升1个名次分别位列9名、10名。

  2018年,阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企迈入千亿房企行列。克而瑞预计,千亿房企的数量在2019年达到30家之后,未来规模的扩容将会放缓,短期内将维持在30~35家左右。

  而今年前两月,TOP30房企的竞争也更加激烈。如去年迈入千亿阵营的祥生地产以及荣盛发展没有出现在1~2月份销售排行榜的前30强中,取而代之的是奥园集团和首开股份。

  考虑到市场需求还未见底,亿翰认为,2019年房地产市场依然是持续探底的过程,这也是门槛值提升势头受阻的直接原因。此外,从数据来看,头部房企或是由于推盘节奏、或是由于审慎心理,扩张步伐有所减缓。中小房企生存空间被进一步压缩,压力越来越大。

  近三成房企无新增土储

  百强销售增速放缓、且市场尚未明显回暖之下,多数房企投资拿地仍然趋于谨慎。据亿翰智库发布的2019年2月中国典型房企新增货值TOP100榜单,近四成房企未拿地,多数房企年初补仓意愿较低

  另一方面,从TOP50房企新增货值同比增速来看,中海地产、绿城中国和招商蛇口的新增土地储备均出现一定程度下降, 降幅分别为49%、58%、59%。2月份,由于各大城市土地供应相对较少以及房企资金面依然承压等因素,房企投资节奏相对放缓。

  克而瑞发布的2019年1~2月新增货值百强门槛为22.7亿元,比上月提升了7亿元,共有24家企业新增货值超过100亿元。货值榜中,有24家企业货值超过百亿元,其中新增货值TOP10企业中有6个是销售TOP10。但也有近三成企业无新增土储入账。

  《每日经济新闻》记者注意到,TOP10房企货值几乎达到百强房企的一半,且新增货值集中度较上月提高2个百分点,资源仍集中在规模房企。其中融创连续2个月蝉联货值榜第一,其开年以来已在多个二线城市积极拓展。

  克而瑞发布的1~2月份新增货值排行榜显示,万科和绿地分别以681.6亿元以及641.3亿元的拿地金额位列2位、3位。而碧桂园开年以来拿地略显低调,共收获270.2亿元货值排在第11位,去年全年销售金515亿元的中骏集团则拿下近300亿元的货值。

  拿地前30的房企中不乏新面孔出现,去年刚刚在港上市的大华集团以167.5亿元的货值金额排在第16位,还有如成都高新、和达置业等中小房企也开始在土地市场寻找机会。

  此外,城市选择上,在三四线棚改热度衰退、需求被透支的情况下,重庆、武汉、长沙、郑州、福州、青岛等热点二线城市成为企业关注焦点。


业内人士:房地产最长牛市或进入新周期

  14日,国家统计局发布的2019年前2月全国房地产开发投资和销售情况显示,1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%。值得一提的是,这是2015年6月后该数据同比首次下调。

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  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,销售面积增速由正转负,是自2015年6月份以来时隔43个月首次出现,也意味着房地产上涨周期最长的一轮牛市进入调整期。

  从房地产销售增速来看,有持续下降之势。2019年1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。但从2018年全年数据来看,商品房销售较上年增长1.3%,商品房销售额同比增长12.2%,较2018年1-2月商品房销售面积同比增长4.1%、商品房销售额同比增长15.3%的数据也有明显收窄。

  张大伟表示,从目前来看,房地产市场高峰已过。中原地产研究中心统计数据显示,已发布1-2月销售业绩的25家房企合计销售额为5019亿元,同比下调7%。而在2018年同期,同比销售上涨均超过60%。

  “楼市调控政策叠加购买力透支,都使得房地产投资需求从之前的高位下调,市场开始进入后‘牛市’阶段。”张大伟说。

  但值得一提的是,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体表现好于预期。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,从土地市场看,土地购置均价同比涨幅扩大;从房地产开发投资情况看,同比增速小幅提高;住宅库存结束筑底,进入上升期。

  具体来看,统计局数据显示,2019年前2月全国房地产开发投资总额12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中,住宅投资8711亿元,增长18.0%,增速提高4.6个百分点。房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米,同比增长6.8%,增速比2018年全年提高1.6个百分点。

  购地均价,前2月全国房地产开发企业土地购置均价4466元/平方米,同比上涨31.9%,涨幅比去年同期扩大30.7个百分点,比去年全年扩大28.6个百分点。

  值得注意的是,从房地产库存来看,存销比开始进入上升通道,楼市供求关系转变,渐趋供大于求。

  房地产库存方面,2月末商品房待售面积52251万平方米,比2018年末减少162万平方米。

  沈昕表示,近期三类物业现房存销比均有抬头迹象。其中,2月住宅现房存销比为13.1月,创2017年6月以来的新高。

  “从全国看,最近楼市出现了退烧与小阳春并存的现象。”张大伟说,在2018年房价明显调整的部分一二线城市,楼市出现了轻微复苏,但大部分三四线城市作为支撑2018年市场冲高的因素开始退烧。因此,从整体市场来说已经告别牛市,市场进入政策维持下的平稳状态。

  沈昕则认为,在国家短期内调控政策不会放松的背景下,未来几个月市场将整体保持稳中有降,多项指标增速将有所回落。


税费加减法助力 探索房地产长效机制

  今年政府工作报告三次提到房地产,三处也都伴随着“稳步”,“稳妥”,“平稳”字样,显然,总基调仍然是稳。3月12日,住建部部长王蒙徽表示,将坚决落实党中央、国务院的部署,稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案。一句话出现两个“稳”。

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  在“稳”的前提下,还有两个关于房地产的政策性新闻值得好好研究。3月9日,全国人大相关负责人就“人大立法工作”答记者问时提到,督促有关部门抓紧增值税法、消费税法、房地产税法等法律草案的起草,引起市场各方的不淡定。同时,上海、北京、深圳等多地下调二手房交易税费政策陆续落地,又在房产交易和准交易所者心中掀起一阵小涟漪。

  其实,在笔者看来,无论是房地产税立法进程的推进,还是二手房交易税费的下调,虽然都是对地方税环节的加和减的调整,但更是国家“减税降费”一盘棋的组成部分。

  首先,房地产领域税费加减法运用,是积极财政政策题中之义。今年政府工作报告中提到,2018年坚持实施积极的财政政策,着力减税降费、补短板调结构。全年为企业和个人减税降费约1.3万亿元。而2019年将“实施更大规模的减税。普惠性减税与结构性减税并举”。在此背景下,报告提出“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。这可视作“加”,多地已陆续实施的交易环节税费下调,则是“减”,而且,“加”目前尚停留于预期中,“减”却已经陆续成为事实了。

  其次,减法的运用,有利于盘活存量,有助于稳定市场价格。虽然经过测算,按下调后费率计算,价值200万元交易标的最终可以节省交易成本不足万元,但这一政策与远期的房地产税政策组合,其作用在于引导市场预期,将市场中沉淀的二手房挤向交易平台,增大房屋供给,缓解供需矛盾,一方面成为新房供应量的有效补充,另一方面也将盘活房屋持有人的存量资产,还有可能进一步产生投资、创业等行为,转而形成新的生产力。长期而言,有助于平抑房屋价格,是一种市场化的,乐见的,对房地产调控长效机制的探索。

  简言之,对于住房,无论刚需还是改善性需求,都是在中国经济进入高质量发展阶段,人民表达对美好生活向往的一个重要内容。


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