业内人士:房地产最长牛市或进入新周期

作者:经济参考报
来源:经济参考报
2019-03-29
摘要:
  14日,国家统计局发布的2019年前2月全国房地产开发投资和销售情况显示,1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%。值得一提的是,这是2015年6月后该数据同比首次下调。

  14日,国家统计局发布的2019年前2月全国房地产开发投资和销售情况显示,1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%。值得一提的是,这是2015年6月后该数据同比首次下调。

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  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,销售面积增速由正转负,是自2015年6月份以来时隔43个月首次出现,也意味着房地产上涨周期最长的一轮牛市进入调整期。

  从房地产销售增速来看,有持续下降之势。2019年1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。但从2018年全年数据来看,商品房销售较上年增长1.3%,商品房销售额同比增长12.2%,较2018年1-2月商品房销售面积同比增长4.1%、商品房销售额同比增长15.3%的数据也有明显收窄。

  张大伟表示,从目前来看,房地产市场高峰已过。中原地产研究中心统计数据显示,已发布1-2月销售业绩的25家房企合计销售额为5019亿元,同比下调7%。而在2018年同期,同比销售上涨均超过60%。

  “楼市调控政策叠加购买力透支,都使得房地产投资需求从之前的高位下调,市场开始进入后‘牛市’阶段。”张大伟说。

  但值得一提的是,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体表现好于预期。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,从土地市场看,土地购置均价同比涨幅扩大;从房地产开发投资情况看,同比增速小幅提高;住宅库存结束筑底,进入上升期。

  具体来看,统计局数据显示,2019年前2月全国房地产开发投资总额12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中,住宅投资8711亿元,增长18.0%,增速提高4.6个百分点。房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米,同比增长6.8%,增速比2018年全年提高1.6个百分点。

  购地均价,前2月全国房地产开发企业土地购置均价4466元/平方米,同比上涨31.9%,涨幅比去年同期扩大30.7个百分点,比去年全年扩大28.6个百分点。

  值得注意的是,从房地产库存来看,存销比开始进入上升通道,楼市供求关系转变,渐趋供大于求。

  房地产库存方面,2月末商品房待售面积52251万平方米,比2018年末减少162万平方米。

  沈昕表示,近期三类物业现房存销比均有抬头迹象。其中,2月住宅现房存销比为13.1月,创2017年6月以来的新高。

  “从全国看,最近楼市出现了退烧与小阳春并存的现象。”张大伟说,在2018年房价明显调整的部分一二线城市,楼市出现了轻微复苏,但大部分三四线城市作为支撑2018年市场冲高的因素开始退烧。因此,从整体市场来说已经告别牛市,市场进入政策维持下的平稳状态。

  沈昕则认为,在国家短期内调控政策不会放松的背景下,未来几个月市场将整体保持稳中有降,多项指标增速将有所回落。


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税费加减法助力 探索房地产长效机制

  今年政府工作报告三次提到房地产,三处也都伴随着“稳步”,“稳妥”,“平稳”字样,显然,总基调仍然是稳。3月12日,住建部部长王蒙徽表示,将坚决落实党中央、国务院的部署,稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案。一句话出现两个“稳”。

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  在“稳”的前提下,还有两个关于房地产的政策性新闻值得好好研究。3月9日,全国人大相关负责人就“人大立法工作”答记者问时提到,督促有关部门抓紧增值税法、消费税法、房地产税法等法律草案的起草,引起市场各方的不淡定。同时,上海、北京、深圳等多地下调二手房交易税费政策陆续落地,又在房产交易和准交易所者心中掀起一阵小涟漪。

  其实,在笔者看来,无论是房地产税立法进程的推进,还是二手房交易税费的下调,虽然都是对地方税环节的加和减的调整,但更是国家“减税降费”一盘棋的组成部分。

  首先,房地产领域税费加减法运用,是积极财政政策题中之义。今年政府工作报告中提到,2018年坚持实施积极的财政政策,着力减税降费、补短板调结构。全年为企业和个人减税降费约1.3万亿元。而2019年将“实施更大规模的减税。普惠性减税与结构性减税并举”。在此背景下,报告提出“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。这可视作“加”,多地已陆续实施的交易环节税费下调,则是“减”,而且,“加”目前尚停留于预期中,“减”却已经陆续成为事实了。

  其次,减法的运用,有利于盘活存量,有助于稳定市场价格。虽然经过测算,按下调后费率计算,价值200万元交易标的最终可以节省交易成本不足万元,但这一政策与远期的房地产税政策组合,其作用在于引导市场预期,将市场中沉淀的二手房挤向交易平台,增大房屋供给,缓解供需矛盾,一方面成为新房供应量的有效补充,另一方面也将盘活房屋持有人的存量资产,还有可能进一步产生投资、创业等行为,转而形成新的生产力。长期而言,有助于平抑房屋价格,是一种市场化的,乐见的,对房地产调控长效机制的探索。

  简言之,对于住房,无论刚需还是改善性需求,都是在中国经济进入高质量发展阶段,人民表达对美好生活向往的一个重要内容。


增长11.6%!今天国家统计局这个数据点赞了房地产

  受益于房地产和基建投资的带动, 1至2月固定资产投资增速延续了去年9月以来的回升趋势,累计同比增长6.1%,高于2018年全年0.2个百分点。房地产投资增速达到11.6%,这是自2014年12月以来4年时间里最好的水平。

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  这一表现超出了市场预期,此前市场普遍预计受土地购置费大幅回落、房企资金压力大等拖累,房地产投资面临较大下行压力。

  在今天国务院新闻公室举行新闻发布会上,国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇对此表示,1至2月份房地产投资有所加快,比2018年全年提高2.1个百分点,增长达到11.6%。去年全年维持在10%左右的水平。

  同比增长11.6%有两大动力

  为什么1至2月份房地产投资增速高,毛盛勇认为主要有两个原因,第一是前期土地的购置费增长比较快;第二是今年以来房地产企业施工进度有所加快,推高了房地产的投资。

  国家统计局发布的经济运行数据显示,1至2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中,住宅投资8711亿元,增长18%,增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。

  对这一增长数字,有房地产业内人士认为,一是房地产新开工和施工等数据表现较好,这直接体现到开发投资这些数据上,背后是部分房企主动开发以争取预售许可证,快速出货;二是不排除建材等材料价格继续上涨,这些价格因素都会反映到开发投资数据上来。

  对于下一步房地产投资开发的走势,毛盛勇称,存在一些支撑房地产投资平稳较快增长的因素,比如房价,目前表现比较平稳;房地产新开工面积或者施工面积还保持一定增长,这可能会对房地产投资有一定的支撑。

  房地产投资开发的制约因素并不是没有,毛盛勇坦称,从1至2月份数据来看,土地购置面积是下降的,商品房销售面积也是下降的。“房地产投资有一些支撑因素也有一些制约因素,下一步一些地方还会继续优化和调整政策,所以,房地产投资走势还需要进一步观察。”

  销售面积下降,楼市进入盘整阶段

  中国房地产报记者从国家统计局发布的数据上看到,在投资开发增长之外,房地产投资的先行指标商品房新开工面积、商品房销售额、商品房销售面积、土地购置面积、房地产开发企业到位资金累计增速均出现全线回落。

  1至2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。其中,住宅销售面积下降3.2%,办公楼销售面积下降15.7%,商业营业用房销售面积下降13.6%。土地购置面积方面,累计同比增速由正转负,大幅回落48.3个百分点至下降34.1%。

  这一系列回落数据说明,未来房地产投资仍面临较大下行的压力。尤其是影响房地产开发企业投资的销售情况,1至2月份,一批龙头房企发布的数据显示了销售额下降态势。

  2019年1至2月,万科累计实现合同销售面积564.4万平方米,合同销售金额920.7亿元,同比分别下降约17.55%和11.11%。中国恒大共实现合约销售金额约647亿元,同比下降42.5%;累计合约销售面积590.1万平方米,同比下降46.85%。根据碧桂园此前披露的数据显示,2019年前两个月共实现归属公司股东权益的合同销售额约748.8亿元,由于去年前2个月碧桂园公布的是全口径数据,因此无法得出具体的增减幅度。

  对于1至2月份商品房销售面积下降3.6%这个情况,毛盛勇认为背后有两个原因, 一是春节因素的影响。今年春节因素影响大部分(推盘)集中在2月份,对人们的购房行为带来了一定影响,“全国商品房销售面积这一数据没有经过季节调整,没有剔除春节因素”。二是当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以及加快长效机制的建设,广大老百姓和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。“所以房地产市场在这样的情况下,将来会更好地保持平稳健康发展。”

  3月8日,十三届全国人大二次会议第二次全体会议召开前,全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林在接受中国房地产报记者独家采访时表示,现在经济下行压力还比较严峻,政府工作报告也提到了“两难”和“多难”的情况,我认为对于大力支持高科技与制造业发展是没有问题的,但它们的体量有限,我认为房地产的体量还是很大,2018年全国实现了近15万亿元销售额,又拉动了几十个行业的发展,所以“‘铁公基’+房地产”的发展模式还会继续。他认为,“今后能代替房地产的会是中国农业产业,但现在农业产业没有品牌,加之销售难、价格低,农民积极性也不高,这也是一个问题。”

  在今年楼市分化格局方面,有房地产行业人士则分析认为,房地产销售出现降温的态势,说明市场正在做调整。今年更大的下滑压力预计会在三四线城市,而一二线城市近期已经有所回暖。


房地产税落地速度预期加快 未来影响仍未明朗

  两会期间,有关房地产税的消息牵动着各方神经。据21世纪经济报道消息,近日,全国人大财经委副主任尹中卿谈到未来房地产税出台时说,主张对居民住宅免税面积应该宽松一点,不要像个税一样频繁提标准,一开始宁可把标准定得高一点。此外,房地产税是一个地方税种,所以房地产税即使出台,何时开征、按什么税率征收,按照法律规定、充分授权的原则,地方政府应该会有很大的自主选择权。

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  3月9日,十三届全国人大二次会议新闻中心在北京梅地亚举行记者会,就“人大立法工作”相关问题回答中外记者提问。全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图表示,下一步全国人大财经委将按照全国人大常委会立法规划和年度立法计划要求,督促有关部门抓紧增值税法、消费税法、房地产税法、关税法、城市维护建设税法、契税法、印花税法、税收征收管理法(修改)等法律草案的起草,做好法律草案的初步审议,确保按时完成落实税收法定原则的立法任务。

  今年政府工作报告也对房地产税立法作出部署,要“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。

  对于这些房地产税的消息,中原地产首席分析师张大伟向经济日报-中国经济网表示,房地产税落地的速度预期在加快,房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着,很多人说的“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

  张大伟认为,过去几年房地产调控与往年出现了明显质变,从短效机制向长效机制转变。但稳步推进下的房产税还需要一定时间。立法过程较长,房地产税目前在积极准备草案阶段,短期出台执行落地可能性不大,三年内落地可能性不大。

  “立法先行,房地产税在2019年肯定将有立法举措,这一点不用怀疑。”张大伟说,“房地产税作为一个工具,并不是万能的,未来影响到底如何,还要看落地的政策内容,包括豁免、税率、税基等。”

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,关于房产税舆论的核心观点之一是对自住房推出房产税可以“降房价”,然而从北京市近十年二手住宅成交量价情况来看,“看空”的舆论并未对北京市二手住宅交易市场的整体发展趋势造成显著影响。通过数据研究发现,房产税讨论带来的“看空”情绪对市场、购房人和业主的影响有限,市场上理性仍然占主流。

  许小乐表示,房产税的起征将会在短期内改变市场交易结构,但长期仍主要受供需关系影响。未来房产税的实施需要政府部门做好对各项措施执行时间的把控,有节奏地逐步向市场推行,并给予市场一定时间对其进行消化,避免一刀切式的执行,引起房地产市场剧烈震荡。


龙湖集团捐资1亿元设立“龙湖-故宫文化基金” 助益故宫文保事业发展

  3月14日,龙湖集团、故宫博物院及北京故宫文物保护基金会在北京举办签约仪式。龙湖集团捐资1亿元,在北京故宫文物保护基金会设立“龙湖-故宫文化基金”,助益故宫博物院文保事业发展,在文物保护和修复、文化遗产研究与利用、重要藏品征集、优秀传统文化传播等领域发挥效能。

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  故宫博物院院长单霁翔、北京故宫文物保护基金会理事长李季、龙湖集团董事长吴亚军出席仪式并致辞。故宫博物院常务副院长李小城、北京故宫文物保护基金会秘书长娄玮、龙湖集团首席执行官邵明晓代表三方签署协议。

  签约仪式上,故宫博物院院长单霁翔对龙湖集团的人文情怀和社会责任感给予高度肯定。他说,“龙湖-故宫文化基金”的设立,将有助于推进故宫博物院文物保护修复、收藏,以及文化传播等多项事业健康发展。故宫博物院承诺将公开透明地妥善使用好这些善款。同时表示,故宫作为全人类的珍贵财富和历史资源,故宫博物院将更开放地与全社会一起为保护和利用好文化遗产贡献出自己的力量。

  北京故宫文物保护基金会理事长李季表示,故宫文物保护基金会很高兴能够在此次签约仪式中起到桥梁的作用,并对龙湖集团的义举表示感谢。他认为正因为有了像吴亚军女士这样的有识之士与龙湖集团这样有社会担当企业的无私资助,基金会才能为故宫博物院发展提供助力。他希望在未来,能够有更多的人认识到文物保护与文化传承的重要性,共同参与到文化遗产保护传承的事业之中。

  龙湖集团董事长吴亚军在发言中讲到,能够参与到保护故宫历史文化遗产、传播传统文化教育的事业中,龙湖集团所有同仁深感荣幸。故宫博物院近年来不断探索世界文化遗产保护与利用的可持续发展、弘扬中华民族传统历史文化,焕发出了新的活力。龙湖集团秉承“善待你一生”理念和“空间即服务”发展战略,愿充分发挥26年累积的空间营造和管理服务经验,在促进故宫博物院文化事业发展中尽一份绵薄之力,并号召更多人士参与到我国历史文化传承与发扬的事业中来。

  故宫博物院、北京故宫文物保护基金会与龙湖集团此次签约,是贯彻落实党的十九大精神,推动社会主义文化繁荣兴盛的一次具体行动,也是博物馆吸纳社会力量进行文化遗产保护,做出的一次积极实践。三方将以此次合作为契机,进一步推动文化遗产保护工作,共同为弘扬优秀传统文化作出更多积极的贡献。

  出席本次活动仪式的还有龙湖集团执行董事李朝江、龙湖集团副总裁、龙湖智慧服务集团董事长王光建、龙湖集团副总裁李楠、龙湖集团副总裁宋垚,故宫博物院院领导及各部处负责人等。


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